新築のマイホームには憧れるものの、
中古の方が安くてお得に買えるのでは？
新築か中古、どっちがいいか本当に迷いますよね。
中古不動産は新築の建売とは違い、売手が私達と同じで
一般の人が多いです。
実際はその時々で違い一概に言えませんが、
6割は一般な人が売主さんではないでしょうか。
それだけに2つのポイントを知るだけで、何百万も
安くなる可能性を秘めています。
そんな2ポイントを知っておきましょう。
中古不動産の価格の決まり方を知っておこう
不動産自体はそもそも、定価というものがありません。
なぜなら、全く同じ建物はほぼ存在しないからです。
中古不動産の場合、価格を決定するのは主に3要素です。
- 土地と建物の価格を算定した合計（積算法）
- 貸した場合の家賃から計算した方法（収益法）
- 周辺の不動産の売買実績から（事例法）
売りに出そうと思った時、不動産は高額のため
仲介の業者が入ります。
業者は3つのパターンからおおよその相場を割り出し
価格を算出するのです。
加えて、売る人が急いでいたら相場より下げてみる。
焦っていなければ相場よりも少し高くするなど
色々な要素が加わって決まるんですね。
中古のマイホームだからこそ知っておきたい姿勢
ただ私達買う側は、一円でも安く買いたい訳です。
すると、売出価格と自分の相場観を相談の上
価格交渉して買うのが大切です。
物件の欠点を闇雲にあげて買い叩くのが交渉と思われますが、
限度もあります。
マイホームの場合は、売主さんが住んでいた（いる？）ケースも多く
気分を害されてしまっては、売りたくないと思われてしまいます。
そのためにも、自分たち自身で地域相場も把握しましょう。
ネット上で近隣の売出物件を調べたり、不動産屋さんにも
事例を問い合わせて客観的な交渉に値する数字をもらうのです。
ではどういうケースがあると、価格を相談しやすいのか？
こればかりは何回か現地を実際に見て、
懸念に思うことを列挙してみる。
そこで、もう少し安くならないか…と心情的に
ご相談…という姿勢が良いのかと思います。
不動産投資家宅建士の経験から…安く買える2つの流れ
では、価格相談しやすくなるために必要な2つの行動を
まとめてみます。
中古不動産チェック1：駅～周辺を歩いてみる
中古物件は新築物件と違って現物があります。
そのため、物件を見に行くことが大事です。
遠いから、時間がないからと、
グーグルマップを見て決めるだけで決めるのはアウトです。
現地に行ってみて分かることってけっこうあるんですよ。
図面にある徒歩分数とは道路距離80mを基準に
書かれていて、実際に歩いた感じと違うケースがほとんどです。
またグーグルマップの経路の方が、より近い感じもしますが…
平坦と書かれていても、上り坂がきつかったりして
感覚が違うことも。
実際に歩いてみることをオススメします。
朝、昼（できれば）、夜と時間を変えて見に行き
人通りの雰囲気や治安もチェックしてみましょう。
近くに大人向けの光ギラギラのお店がないか、
コンビニに若者がたまっていないか、ゴミ出しの様子はどうか。
いわゆる嫌悪施設（墓、ゴミ処理場など）がないか。
あっても許容できる範囲なのかどうか。
すれ違う人の雰囲気も大切でしょうね。
もし可能なら、このあたりに住んでの感想も
ヒアリングできると最高です！
中古不動産チェック2：内見時リフォーム予算のチェック
1.の周辺環境は自分が空いている時間に行いますが、
物件の中の見学（内見）は日程調整が必要です。
興味ある物件はなるべく内見依頼をしましょう。
内見で大切なのは、なるべく写真を撮らせてもらうこと。
売主さんが立ち会うケースがほとんどなので、
検討用に…と撮影許可をもらって、
細かく撮影するといいと思います。
理由としては、後で見直す時に分からなくなる備忘録が一つ。
もう一つは、リフォームが必要な場合の見積取得のためです。
そもそもリフォームが必要な箇所については、
リフォーム渡しかどうかなど。不動産屋さんを介して
相談しておくと良いでしょう。実質安く買えることになります。
加えて、実際に自分が住む上でリフォームが必要そうなところは。
写真を細く撮影し、別途リフォーム見積も複数取るといいですね！
住むのにこれ位のリフォームが必要だから…
そんな見積を元に価格を相談すると、もしかしたら
その分だけ価格を下げてくれるかもしれません。
それくらいに、具体的な金額というのは
交渉の大事な要素となりますよ。
また、お家の両隣や周辺もチェックです。
道路の様子（車の出し入れなど）はもちろん。
隣が明らかに空き地なのかどうか。
もし大きな空き地がある場合、建物が建って
日当たりに影響が出てくる場合もあります。
不動産は現況で売買するしかないのですが、
空き地の建ぺい率、容積率を確認。
空き地に大きな建物が建つ可能性の有無を
不動産屋さんに聞いてみましょう。
基本的に商業地域や準工業地域は、一つの土地に
大きな建物も建てられます。
景観が大きく変わるケースがあるならばその点も踏まえて、
価格のご相談をしてみましょう。
価格交渉（相談）は契約するまでできる！何度も現地に行こう
中古物件を実際に見に行き、リフォームのプランまで立ったあなた。
予算内で納得いくなら問題ありません。
ただそのようなケースは稀ではないでしょうか。
再度現地の近くを見て、もう少し検討の材料を集めてみましょう。
何度か通うと見える景色も変わりますし、納得感も出てきます。
不動産はご縁のものなので、断られても
3ヶ月ごとに再交渉するのもアリだと思います。
もしその間に売れていなかったら、売主さんも焦ってくるのかも？
何度も足を運び交渉していく中で諦めを決断するってのは、
けっこう勇気がいります。
けれど、うまくいかないと引きずっていると
次の物件情報が入って来ないです。
気持ち切り替えて次を探していくと、
よりよい物件に出会えるかもしれません。
家を検討するのはイコール、自分の新しい生活を
検討することです。
不動産を見学したら終わり、ではなく。
納得のいく価格で買えるまでは頑張る。
他の人で決まってしまったら縁がなかったと気持ち切り替える。
その繰り返しで結果的に、安くお得に買えるんだと感じています。
中古物件を買う時に必ずチェックすべき2つポイントまとめ
- 必ず不動産の現地と最寄り駅など周辺環境を確認する
- 内見ではなるべく多く写真を取りできればリフォーム見積を元に
再度交渉する